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郜云律师 郜云律师,手机(微信/QQ)13908726038,毕业于云南大学法学院,法律职业资格A证。2006年10月至2011年7月,鹤庆县法院工作人员;2012年至今,云南滇西北律师事务所合伙人执业律师,云南律师协会... 详细>>

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律师姓名:郜云律师

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执业证号:15307201210373013

执业律所:云南滇西北律师事务所

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房产纠纷

委托律师代理购房的程序

目前,由于房地产开发中的一些不规范行为,购房者的合法权益往往未得到有效的法律保护。在商品房消费中,出现了大量的问题,损害了购房者的合法权益。购房者为保护自身权益,可以委托律师办理具体购房手续。一般由律师代理的费用占所购住宅价款总数的3%~6%。

委托律师首先要签订委托代理合同,律师代理购房手续是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同,是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同,它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。

然后由委托人单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书,是明确律师办理具体法律事务代理权限范围的法律文书。它是委托人实施授权行为的,是产生代理权的直接依据。

在委托购买期房时,律师主要就以下几方面进行调查:

1.发展商的经营状况;

2.发展商是否有权经营;

3.发展商是否付清地价款,领取了土地使用证,该土地使用权是否设置了抵押权;

4.发展商是否取得建设用地许可证、建设工程规划许可证和开工许可证;

5.该物业的进展情况、施工日期、投资情况、竣工日期、市政条件是否确定;

6.发展商是否已合法取得预售许可证。

在委托购买现房时,律师主要就以下几方面进行调查:

1.发展商的经营状况;

2.发展商是否有权经营该物业;

3.发展商是否付清地价款、领取了土地使用证、该土地使用权是否设置了抵押权;

4.发展商是否取得建设用地证可证、建设工程规划许可证、开工许可证;

5.该物业是否取得工程质量竣工核验书,具备住用条件;

6.发展商是否取得销售许可证。

办理签约

一、委托人作出购买决定后。律师帮助委托人办理必备的法律手续,以满足有关法律法规对购买方的要求。具体包括:个人身份证明,有关的批准文件,权力机构的证明文件等。

二、签订认购书委托人认可这个物业后,发展商或代理商一般要求签订认购书。律师通知委托人与发展商或其代理商签订认购书,履行相关义务。

三、签订买卖契约委托人做出购买决定或签订认购书后,律师代理委托人到发展商、代理商或其指定的律师事务所处审阅合同,协商契约的具体条款并提出具体修改及补充意见供委托人参考。委托人对该合同无异议后,完成签约行为。

确定交易生效

一、办理登记手续律师持有效合同和有关证件到有关部门办理买卖过户手续,并缴纳有关税费。律师将生效合同发还委托人,委托人也将合同留存律师事务所。律师督促销售方及时履行合同约定的义务。

二、办理入户手续购买商品房的三个月,期货交易自结算之日起的三个月内,律师持房产卖契和相关证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续。领取产权证书,发还委托人。

至此,律师才完成全部委托代理事项。

房产律师审查二手房买卖的条件!2007-07-23

二手房买卖中首先要请律师查明是否存在上市的限制

一、下列类型的房产存在上市的限制

1、军产房不经批准不得上市交易;

2、乡产房不允许出售给城镇居民;

3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件方可上市;

4、二手房属于国有或集体资产的,应当有上级主管部门同意出售的批准文件。

5、共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。

6,央产房(房改房)要办理上市审批手续。

7、交易的房屋受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易的不能上市转让;

8、二手房有抵押等他项权利设置情况不能上市转让。

二、审查是否存在优先购买权

1,二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。如要交易,需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明;

2,已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如要交易,需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。


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